Mutuo

Notaio Anna Muti

 

 

 

Il mutuo è un contratto con il quale una parte (di solito una banca) trasferisce una determinata quantità di denaro a favore di un'altra, detta mutuatario, affinché possa goderne per un tempo determinato a fronte del pagamento alla banca degli interessi. 
Il contratto di mutuo di solito è composto da diverse clausole non sempre di facile comprensione, ma necessarie a regolare tutti i rapporti tra le parti: modalità di erogazione del mutuo, fissazione dei termini di rimborso del capitale e di pagamento degli interessi, determinazione di altre spese per gli oneri di amministrazione del contratto, disciplina  di estinzione anticipata, prestazione e manutenzione delle garanzie, conseguenze degli inadempimenti.Tutto questo rende l'idea  della effettiva complessità di questo contratto.
I contratti di mutuo sono generalmente predisposti dalle banche; il notaio se incaricato per tempo dal mutuatario può esercitare su di essi un controllo volto a renderli più chiari e comprensibili, a individuare e suggerire  soluzioni meglio adatte ai contraenti, ad eliminare clausole che possono ingenerare un non giustificato squilibrio contrattuale.
Se la struttura di base del contratto è quella indicata, può avvenire, abbastanza di frequente, che il mutuo venga stipulato secondo una disciplina speciale, quella del "credito fondiario". Non costituisce, invece, una specie particolare, il così detto mutuo unilaterale, diffuso nella recente prassi. La diversità consiste unicamente nel fatto che a recarsi dal notaio è solo il cliente: questa modalità di perfezionamento può ridurre al notaio lo spazio per esercitare la sua funzione di indirizzo e consulenza.
Occorre ricordare che spesso la materiale disponibilità del denaro non avviene immediatamente dopo aver stipulato il mutuo: infatti, di solito, le banche trattengono la somma fino al momento della effettiva acquisizione della garanzia ipotecaria, che si consolida dopo una ventina di giorni dopo la stipula. 
Un possibile rimedio consiste nell'ottenere dalla banca un "pre-finanziamento", che copra il periodo tra la stipulazione del mutuo e il tempo necessario al consolidamento della garanzia; ma non tutte le banche sono a ciò disponibili.

Trattamento fiscale
Il mutuo contratto con una banca per la durata superiore ai diciotto mesi, gode di una sensibile agevolazione fiscale in materia di imposte indirette: il contratto non sconta imposta di Bollo, né di Registro, né di iscrizione ipotecaria, ma solo un'imposta sostitutiva del 2,00% sull'importo del mutuo, che viene trattenuta direttamente dalla banca e versata all'Agenzia delle Entrate.
Per i soli mutui contratti per l'acquisto, la costruzione e la ristrutturazione della prima casa l'imposta sostitutiva che la banca deve trattenere è pari allo 0,25%. Il mutuo per la prima casa di abitazione consente, inoltre, un risparmio sulle imposte dirette: è infatti possibile detrarre dalla dichiarazione dei redditi del mutuatario gli interessi e le spese del contratto, entro un certo limite e a determinate condizioni.

Durata e ammortamento
Uno degli elementi essenziali nella contrattazione di un mutuo è la dilazione concessa per la restituzione del capitale prestato, cioè la durata. In termini generali può affermarsi che la maggiore durata di un mutuo comporta un abbassamento in termini relativi dell'importo di ciascuna rata di ammortamento, dando un maggior respiro al mutuatario; il tutto, però, comporta anche, complessivamente, il pagamento di un ammontare maggiore di interessi, proprio perché il capitale viene restituito con maggior lentezza.
La prassi inoltre evidenzia che a una durata più lunga corrisponde anche un aumento del tasso di interesse, a compensare un evidente maggior rischio della banca. La restituzione della somma mutuata avviene, dunque, secondo i termini che vengono fissati dalle parti: il complesso di questi accordi costituisce il piano di ammortamento. Un'adeguata informazione/presa di conoscenza sul piano di ammortamento, è indispensabile al mutuatario per valutare la propria capacità di adempimento, di programmare con prudenza i futuri flussi finanziari in entrata e in uscita dal proprio patrimonio, e di scegliere lo schema di rimborso maggiormente compatibile con le proprie esigenze.

Interessi
Il tasso di interesse è usualmente determinato in termini percentuali; esso può essere fisso, quando è convenuto nella stessa misura per tutta la durata del mutuo, oppure variabile, quando è determinato con riferimento a parametri mutevoli che vengono determinati con criterio di obiettività e terzietà. Ad esempio l'Euribor è una media di tassi variabili rilevabili con criteri di obiettività sul mercato finanziario della U.E.; mentre la I.R.S. (interest rate swap) è il parametro finanziario di riferimento per stabilire il costo delle operazioni a medio e lungo termine regolate a tasso fisso.
Il tasso può anche essere "misto": con questo termine si indica l'ipotesi in cui, a particolari scadenze temporali, il tasso di interesse passa da fisso a variabile o viceversa. Ciò, secondo i termini contrattuali, può avvenire una o più volte durante la vigenza del contratto di mutuo.
La scelta tra tasso fisso e variabile spetta al mutuatario. Preferisce il tasso fisso chi ritiene che il costo del denaro aumenterà nel periodo di durata del mutuo; se così sarà, avrà fatto un buon affare, perché la sua rata resterà invariata; se invece il costo del denaro diminuisce, potrà trovarsi a pagare un interesse "fuori mercato", senza avere, in termini contrattuali, alcun diritto nei confronti della banca di modificare le condizioni del mutuo.
Preferisce il tasso variabile in particolare chi ritiene che il costo del denaro possa ancora scendere, e non vuole perdere la possibilità che la sua rata diminuisca; se, invece, il costo del denaro sale, aumenterà anche l'importo della rata. Sulla base dell’osservazione del mercato finanziario il tasso di un mutuo variabile è generalmente più basso di un mutuo a tasso fisso.

Estinzione anticipata
Nei mutui di "credito fondiario", la possibilità di restituire anticipatamente il capitale prestato è una facoltà attribuita dalla legge al mutuatario; ma, generalmente, anche nei contratti di diritto ordinario è prevista tale possibilità. Il mutuatario può quindi decidere, a un certo punto dell'ammortamento, di estinguere il mutuo, restituendo il capitale ancora dovuto sul quale evidentemente smetterà di pagare interessi.
A fronte di questo mancato guadagno la banca poteva, se previsto nel contratto, richiedere una penale. Con l’entrata in vigore (avvenuta il 3/04/2007) della  legge n. 40 del 2/04/2007 di conversione con modificazioni del D.L. 31/01/2007, n. 7, le penali per l’estinzione sono state  eliminate. Le nuove norme sulle clausole penali sono valide per i mutui contratti dopo il 2/02/2007 (giorno dell'entrata in vigore del decreto legge).
Per i mutui contratti prima del 2/02/2007 il costo effettivo a carico del cliente, in caso di estinzione anticipata, è stato stabilito da un accordo tra l'Associazione Bancaria Italiana (ABI) e le associazioni dei consumatori siglato il 2/05/2007, che ha provveduto a ridurre i compensi precedentemente pattuiti.

Clausole contrattuali e tutela del consumatore
Al fine di razionalizzare la disciplina, complicata da successivi e numerosi interventi normativi, è stato emanato il Codice del Consumo (D.Lgs. 6/09/2005, n. 206), che contiene una rielaborazione organica della maggior parte delle norme a tutela del consumatore. Ai sensi dell'art. 3 del Codice del Consumo si definisce "consumatore" la persona fisica che agisce per scopi estranei all'attività imprenditoriale o professionale eventualmente svolta; mentre "professionista" è la persona fisica o giuridica che agisce nell'esercizio della propria attività imprenditoriale o professionale, ovvero un suo intermediario.
Tra la banca e la persona fisica che contrae un mutuo per l’acquisto di una casa di abitazione si instaura un rapporto di tipo “consumeristico”. Sono stati numerosi gli interventi per riequilibrare i rapporti fra le parti dei contratti con i consumatori effettuati dalla giurisprudenza o quelli effettuati per effetto di iniziative delle Associazioni dei consumatori. Nonostante ciò, nei contratti bancari sono a volte ancora presenti clausole quantomeno "in odore di abusività", che per svariati motivi non si riescono ancora ad eliminare.

L’ipoteca
Per concedere un mutuo, la banca richiede una garanzia: quella per antonomasia più utilizzata è l'ipoteca. Questo tipo di garanzia attribuisce alla banca il diritto di soddisfarsi sul ricavato dell'eventuale vendita coattiva del bene concesso in garanzia, con priorità rispetto ad altri creditori. L'ipoteca è di maggiore efficacia se è di primo grado, cioè se non è preceduta da altre ipoteche: tendenzialmente di primo grado deve essere l'ipoteca concessa a garanzia di un "credito fondiario".
L'ipoteca viene iscritta sul bene, per un importo superiore a quello del mutuo, in quanto tiene conto degli interessi corrispettivi dovuti, degli eventuali interessi moratori, e delle altre eventuali spese che la banca dovrebbe affrontare per il recupero del credito. L'importo dell'ipoteca, pari, ad esempio, a una volta e mezzo o due volte quello del mutuo, non è però il costo finale del mutuo, che è generalmente inferiore ed è rilevabile dal piano di ammortamento.
Il mutuo si estingue con il pagamento dell’ultima rata. L’ipoteca che lo garantisce, invece, rimane in vita sino a quando sono trascorsi venti anni dalla sua costituzione, in pratica da quando il mutuo è stato concesso (salvo rinnovo in caso di mutuo ultraventennale). Per i contratti di durata inferiore ai venti anni, perciò, una volta rimborsato il mutuo l’ipoteca diviene solo formale in quanto non c’è più un credito da garantire: potrà lasciarsi estinguere autonomamente e senza costi mediante il decorso del tempo.
Se però nel frattempo l’immobile deve essere venduto o concesso in una nuova ipoteca, è necessario “eliminare” l’ipoteca.
Ciò può avvenire in forma tradizionale, con un atto di “cancellazione” che richiede necessariamente l’intervento del notaio; oppure secondo un procedimento di “estinzione automatica” e senza spese che è stato introdotto dalla L. n. 40 del 2/04/2007 di conversione con modificazioni del D.L. 31/01/2007, n. 7. Per utilizzare la nuova procedura è necessario che l’ipoteca sia iscritta a garanzia di un mutuo contratto da qualunque soggetto sia esso o no persona fisica, purché sia stato concesso da una banca, da una finanziaria o da ente previdenziale obbligatorio.
Queste, in concreto, le novità:
- una volta completato il pagamento del mutuo, il debitore riceve la quietanza di avvenuto pagamento, con la data di estinzione del mutuo, da parte del creditore (banca, istituto finanziario, ente previdenziale);
- il creditore trasmette all'Agenzia del Territorio una copia della quietanza di avvenuto pagamento;
- l’Agenzia del Territorio procede d'ufficio a cancellare definitivamente l'ipoteca decorsi 30 giorni dal momento in cui ha ricevuto la quietanza da parte del creditore, a patto che entro i trenta giorni non sopraggiunga la dichiarazione da parte della banca, della finanziaria o dell'ente di previdenza della cosiddetta "permanenza del credito".
Per saperne di più sull'argomento può leggere i seguenti documenti:

Anna Muto - Notaio in Rogliano - Cosenza

(Liberamente tratto dal sito www.notariato.it)

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